Loi Scellier : mais qu'est ce que c'est ???

Mesure destinée à soutenir l’investissement locatif privé.

Cette loi a été mise en place fin 2008 en substitution des lois Borloo et De Robien.

L’avantage fiscal n’est plus une diminution du revenu imposable, mais une réduction du montant de l’impôt. (Le dispositif Scellier permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier acquis directement du montant de l’impôt).

Les nouveautés 2011

Depuis le 1^er janvier 2011, la loi Scellier est modifiée. En 2011, le taux de réduction est revu à la baisse 22% maxi contre 25% en 2009/2010.

Le dispositif le plus avantageux profitera aux logements BBC (Bâtiments Basse Consommation) qui bénéficient d’un taux de réduction de 22%.  Le taux de réduction ne sera que de 13% pour les autres logements.

Les conditions :

·        Achat d’un logement  neuf ou en l’état futur d’achèvement.

·        Engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant  9 ans minimum à un locataire autre qu’un membre du foyer fiscal.

·        Les plafonds de loyer sont fixés par décrets (nouveaux plafonds Scellier 2011)

·        Montant maximum de  l’investissement est  de 300 000 € (un seul logement par an)

Les avantages :

·        Possibilité d’acquérir le logement dans le cadre d’une indivision ou d’une SCI.

·        Le dispositif est compatible avec le financement  en Prêt Locatif Social (PLS).

·        L’investissement locatif par biais d’une souscription de parts SCPI (Société Collective de Placement Immobilier) permet au souscripteur de bénéficier de la réduction d’impôt.

En conclusion la  loi Scellier présente un intérêt patrimonial car elle permet de réduire ses impôts, de valoriser ses actifs à moyen et long terme et de s’assurer un revenu complémentaire.



Christine et Françoise

Rien ne sert de courir, il faut débloquer à point

Lors du financement d'un achat sans travaux, le prêt immobilier est libéré en un seul versement lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. La première mensualité inclut dans ce cas précis le paiement d’une partie du capital et des intérêts.

Cependant en cas de construction d'une maison, de gros travaux ou d'acquisition d'un bien en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), les versements pourront être faits en plusieurs déblocages.

La banque grâce au mécanisme de l'anticipation permet de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque le prêt est totalement débloqué.

Dans ce cas, le ou les emprunteurs vont payer uniquement des intérêts dits intercalaires au taux du prêt à hauteur des sommes mises à disposition jusqu'au déblocage total du prêt.

La période d'anticipation est limitée à 24 mois en cas de travaux et à 36 mois en cas de construction.

Cependant si le prêt est débloqué en totalité avant la fin de cette période, le ou les emprunteurs commenceront à payer le capital et les intérêts rattachés au prêt lors de la mensualité qui suit le dernier déblocage.

Pour illustrer ces propos, nous allons prendre l'exemple d'un prêt servant à financer l'achat d'un terrain et la construction d'une maison, ce prêt est ici de 120 000 €, sur 180 mois et à un taux de 4 % avec un paiement au 5 de chaque mois.

Le premier déblocage de 60 000 € aura lieu le 5 avril lors de l'acquisition du terrain, le deuxième de 30 000 € le 5 septembre. Le dernier déblocage de 30 000 € aura lieu le 5 septembre de l'année suivante, le prêt sera donc débloqué en totalité et les clients commenceront à payer le capital et les intérêts.

	Échéance après le premier déblocage	Échéance après le deuxième déblocage	Échéance après déblocage total du prêt	Total intérêts
Déblocage en une seule fois Pas d’anticipation			887,63 € pendant 180 mois	39 773,40 €
Avec anticipation de 36 mois	200 € pendant 5 mois	300 € pendant 12 mois	887,63 € pendant 180 mois	44 373,40 €

La loi impose une phase d'anticipation pour les prêts réglementés (Prêt à Taux Zéro, Prêt Conventionnés et Prêt à l'Accession Sociale) ainsi qu'en présence des prêts avec lissage.

Bien que les intérêts intercalaires alourdissent le cout du prêt, ils permettent aux emprunteurs de pouvoir assumer un loyer pendant la construction de leur future maison.

Contrairement à l'adage "plus c'est long plus c'est bon ", plus la phase d'anticipation est longue et plus le coût du prêt est important.

Delphine, Guillaume et Laurie