Qu’est ce que l’anticipation?
C’est la période d’un prêt habitat, où l’emprunteur paie uniquement les intérêts (dits « intercalaires ») sur le montant des sommes débloquées.
La durée de l’anticipation est au maximum de :
- 24 mois pour un prêt finançant un « Achat +Travaux » ou « Travaux uniquement»
- 36 mois pour un prêt finançant un « Achat terrain + Construction » ou « Construction uniquement» ou « VEFA » (Vente en Etat Futur d’achèvement)
Une fois le prêt réalisé en totalité, la période d’anticipation cesse. Le prêt passe alors en amortissement c'est-à-dire que les échéances seront constituées d’une partie de capital et d’une partie d’intérêts.
L’anticipation permet d’avoir des échéances moins importantes durant la période de réalisation des travaux ou de la construction.
Mais attention, la durée de l’anticipation se rajoute à la durée du prêt immobilier et les intérêts intercalaires sont perdus.
Qu’est ce que le différé?
Le différé concerne plutôt les prêts réalisés aux professionnels ou aux agriculteurs et les investissements locatifs.
C’est la période du prêt à partir du 1er déblocage des fonds durant laquelle le paiement du capital et/ou des intérêts est différé.
Durant cette période, l’emprunteur a le choix de ne payer, soit que des intérêts (différé de capital), soit rien du tout (différé total, capital + intérêts). Dans ce dernier cas, les intérêts se « capitalisent » c'est-à-dire qu’ils se rajoutent au capital emprunté.
La durée du différé peut être :
- de 24 mois maxi pour le différé d’amortissement
- de 12 mois maxi pour le différé total
- de la durée du prêt pour les prêts « in fine » (paiement en une fois du capital et des intérêts à la dernière échéance).
Tout comme l’anticipation, la période de différé permet de diminuer dans un premier temps les échéances. Mais à la différence de l’anticipation, le différé est compris dans la durée du prêt. La phase d’amortissement est donc moins longue et les échéances plus importantes que pour un prêt sans différé.
Comparaison Différé et Anticipation : exemple
Montant du prêt 150000€ - Durée 180 mois - Taux 4%
1er déblocage (T1) 50.000€
2ème déblocage (T2) 60.000€, 6 mois après T1
3ème déblocage (T3) 40.000€, 18 mois après T2 è entrée en amortissement
Le montant de l’échéance du prêt avec différé de 24 mois est supérieur de 125 € à celle du prêt avec l’anticipation en raison de la différence de la période d’amortissement (156 mois pour le premier et 180 mois pour le deuxième). Toutefois, le montant des intérêts remboursés est inférieur pour le prêt avec le différé qu’avec l’anticipation.
En résumé : Le différé est moins couteux que l’anticipation mais s’adresse aux emprunteurs dont la capacité financière permet d’assumer la hausse des échéances.
Et maintenant vous posez vous toujours des questions sur l’anticipation et le différé ?
Céline et Sandrine
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